Vermietung und Verpachtung

Keine Bestimmung der Vergleichsmiete durch EOP-Methode

Die ortsübliche Vergleichsmiete zur Feststellung einer nur verbilligten Vermietung darf nicht durch ein Gutachten auf der Grundlage statistischer Annahmen nach der EOP-Methode (ertragsorientierter Pachtwert) bestimmt werden (BFH 10.10.18, IX R 30/17; PM BFH Nr. 6 vom 20.2.19).

1. Hintergrund

Nach § 21 Abs. 2 EStG gilt die Vermietung bereits als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. § 21 Abs. 2 EStG gilt jedoch nur bei der verbilligten Vermietung zu Wohnzwecken. Erfolgt die Überlassung zu gewerblichen Zwecken, ist bei einer Vermietung unterhalb der ortsüblich erzielbaren Miete auch nur ein anteiliger Werbungskostenabzug möglich.

2. Sachverhalt

Eine Ehefrau hatte ein Grundstück mit historischem Altbestand, der als Gaststätte genutzt wird, erworben und saniert. Im Anschluss verpachtete sie das Grundstück zum Betrieb eines Beachvolleyballplatzes, einer Minigolfanlage und einer Gaststätte an ihren Ehemann für 1.000 EUR monatlich zzgl. Nebenkosten. Das FA hingegen ging von einer fremdüblichen Pacht von 1.474 EUR pro Monat und damit von einer verbilligten Vermietung aus. Als Folge kürzte es den Werbungskostenabzug entsprechend. Dagegen klagte die Ehefrau.

Das FG beauftragte einen Sachverständigen, die ortsübliche Miete zu ermitteln. Da sich aufgrund der Besonderheiten des Objekts keine vergleichbaren Objekte finden ließen, ermittelte der Sachverständige die Miete im Wesentlichen auf der Grundlage der EOP-Methode und kam auf einen Betrag von 1.530,50 EUR. Allerdings zu Unrecht, wie der BFH befand.

3. Entscheidung

Grundsätzlich gewährt der BFH dem Sachverständigen einen großen Spielraum. Eine Grenze ist aber überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode letztlich etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktmiete oder -pacht. Und dies ist bei der EOP-Methode grundsätzlich der Fall. Denn hiermit kann der Markt allenfalls global abgebildet werden. Das Gesetz verlangt aber, auf den örtlichen Markt zu blicken.

Das FG muss die ortsübliche Pacht nun erneut feststellen. Dafür genügt eine Schätzung unter Mitwirkung eines ortskundigen, erfahrenen Sachverständigen oder Maklers. Die damit verbundene höhere Unsicherheit ist hinzunehmen.

Merke | Kann sich das FG auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen nicht die für eine Schätzung erforderliche Überzeugung bilden, geht dies zulasten des FA. Denn dieses trägt die objektive Beweislast.

IWW-Institut, Würzburg