Familienheim

Steueroptimierung durch Zuwendung eines Familienheims unter Ehegatten

| Der Gesetzgeber belässt die lebzeitige Zuwendung eines Familienheims nur unter Ehegatten steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Geht ein Familienheim zu Lebzeiten von einem Elternteil auf ein Kind über, so unterliegt dies der Schenkungsteuer, und zwar unter Ansatz des Grundbesitzwerts abzüglich des persönlichen Freibetrags von 400.000 EUR. Da der Grundbesitzwert vieler Familienheime über den persönlichen Freibetrag des Kindes hinausgeht, stellt sich für den Berater die Frage, wie er eine solche Zuwendung steuerlich optimieren kann. Hier könnte sich das folgende Gestaltungsmodell anbieten. |

1. Zunächst zum Begriff des Familienheims

Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei kommt es auf die tatsächliche Nutzung im Besteuerungszeitpunkt an. In diesem Zeitpunkt muss sich in der Wohnung der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Ferien- oder Wochenendwohnungen sowie die Zweitwohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung sind nicht befreit (BFH 18.7.13, II R 35/11, BStBl II 13, 1051). Neben der selbstgenutzten Wohnung sind auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude befreit, die sich auf dem Grundstück befinden und mit der Wohnung gemeinsam genutzt werden (R E 13.3 Abs. 2 S. 8 ErbStR 2019). Befindet sich in der Wohnung ein häusliches Arbeitszimmer, ist dies unschädlich. Dies gilt auch für eine unentgeltliche gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung der Wohnung, wenn die Wohnnutzung überwiegt (R E 13.3 Abs. 2 S. 10 ErbStR 2019).

2. Nur Zuwendungen unter Ehegatten befreit

Bei Zuwendungen unter Lebenden sind nur solche befreit, bei denen der eine Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder im EG- bzw. EWR-Ausland belegenen Familienheim verschafft (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a ErbStG). Nach R E 13.3 Abs. 4 ErbStR 2019 sind auch Zuwendungen im Zusammenhang mit einem Familienheim steuerfrei gestellt. Dazu rechnen z. B.

  • der Kauf oder die Herstellung eines Familienheims aus Mitteln eines Ehegatten unter Einräumung einer Miteigentümerstellung des anderen Ehegatten,
  • die Tilgung eines im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims von einem oder beiden Ehegatten aufgenommenen Darlehens aus Mitteln des zuwendenden Ehegatten und
  • die Befreiung von einer Schuld des einen Ehegatten gegenüber dem anderen, die im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims gegenüber dem anderen Ehegatten eingegangen wurde.

3. Problemfall: Zuwendung an ein Kind

Probleme bereiten in der Praxis die Fälle, in denen ein Familienheim, das einem Ehegatten gehört, unentgeltlich auf ein Kind übertragen werden soll. Hier sieht der Gesetzgeber keine Steuerbefreiung vor, im Gegensatz zum Erbfall, in dem er den Übergang von einem Elternteil auf ein Kind unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer freistellt.
Nun kommt es in der Praxis regelmäßig vor, dass z. B. der Vater Eigentümer eines Einfamilienhauses ist, das von seiner Ehefrau und ihm zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und das er im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn übertragen will. Häufig will er sich dabei ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vorbehalten, das im Falle seines vorzeitigen Todes auf seine Ehefrau übergehen soll. Es soll davon auszugehen sein, dass der persönliche Freibetrag nicht ausreicht, um die Zuwendung des Vaters steuerfrei zu stellen.

3.1 Erster Schritt: Übertragung zur Hälfte auf die Ehefrau

Hier ist darüber nachzudenken, in einem ersten Schritt die Hälfte des Einfamilienhauses von dem Ehemann auf seine Ehefrau nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a ErbStG steuerfrei zu übertragen.
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Steuerbefreiung zugunsten der Ehefrau auch für weitere Objekte genutzt werden kann. Dies ist zwar nicht zeitgleich für mehrere Objekte möglich, da es nur einen Lebensmittelpunkt der Familie im Besteuerungszeitpunkt geben kann. Jedoch kann die Steuerbefreiung mehrfach nacheinander in Anspruch genommen werden (so auch Brüggemann, Checkliste zum Familienheim, Frage 15).

3.2 Weitergabe der Bruchteile von den Eltern an den Sohn

Bei Zuwendungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit einem Familienheim gibt es keine Behaltensregelung, wie dies im Erbfall durch den Nachversteuerungsvorbehalt über einen Zeitraum von zehn Jahren sichergestellt werden soll. Demnach könnte der Ehemann zusammen mit seiner Ehefrau nach der Zuwendung der Grundstückshälfte das Familienheim veräußern, ohne dass dies grundsätzlich für die Steuerbefreiung schädlich wäre.
Bei einer zeitnahen Veräußerung zur Grundstücksschenkung an die Ehefrau prüft die Finanzverwaltung das Vorliegen eines Gestaltungsmissbrauchs (§ 42 AO). Es stellt sich nämlich die Frage, ob der Ehemann seiner Ehefrau überhaupt ein Familienheim als Bruchteil zuwenden wollte oder ob er ihr den hälftigen Kaufpreis schenken wollte.
Brüggemann problematisiert in seiner „Checkliste zum Familienheim“ in der Frage 16 den Fall, dass der Ehemann ein Familienheim auf die Ehefrau überträgt, diese dann an den Ehemann veräußert und dabei den Kaufpreis steuerfrei „kassiert“.
Beachten Sie | Unter dem Gesichtspunkt des Gestaltungsmissbrauchs sollte grundsätzlich eine Nutzung des Familienheims durch den Bedachten für einen nicht zu kurzen Zeitraum angestrebt werden, wobei unvorhergesehene Umstände einen zeitnahen Verkauf ohne Verlust der Steuerbefreiung rechtfertigen können.
Ein Problem mit § 42 AO dürfte bei der Ehefrau dann auftreten, wenn sie ihre Hälfte am Familienheim zeitnah an den Sohn weiterschenkt, um auf diese Weise den persönlichen Freibetrag von 400.000 EUR im Familienverbund doppelt nutzen zu können. Hier sollte ein gewisser zeitlicher Abstand zwischen der Schenkung des Ehemanns an die Ehefrau und der Weiterschenkung an den Sohn unter Nießbrauchsvorbehalt gewahrt werden.

3.3 Die perfekte Umsetzung in der Praxis

In der Praxis schlage ich daher vor, dass der Vater seine Hälfte an dem Familienheim auf den Sohn überträgt und sich dabei das Nießbrauchsrecht an dem Bruchteil auf Lebenszeit vorbehält. Hier empfiehlt sich eine zusätzliche Auflage, dass für den Fall seines Vorversterbens das Nießbrauchsrecht an seinem Bruchteil auf die Ehefrau übergeht. Diese Schenkung wird dann mit dem hälftigen Grundbesitzwert abzüglich Kapitalwert des Nutzungsrechts zugunsten des Vaters bewertet und um den persönlichen Freibetrag des Sohnes gekürzt. Nur das, was danach verbleibt, löst Schenkungsteuer aus.
Erst danach kann die Schenkung der Mutter an den Sohn ebenfalls unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgen. Bei dieser Schenkung sollte ein zeitlicher Mindestabstand von sechs Monaten eingehalten werden, wobei es in der Praxis stets förderlich ist, wenn zwischen Schenkung des Vaters und Schenkung der Mutter zusätzlich der Jahreswechsel liegt. Bei der Schenkung der Mutter an den Sohn sollte ggf. in einer Vorbemerkung zum Notarvertrag festgehalten werden, aus welchen Gründen die Mutter diese Schenkung nunmehr vornehmen will.
Auch bei dieser Schenkung ist der hälftige Grundbesitzwert um den Kapitalwert des Nießbrauchsrechts zugunsten der Mutter zu kürzen, wobei der Umstand, dass bei ihrem Tod das Nießbrauchsrecht auf ihren Ehemann übergeht, als aufschiebend bedingte Last nicht in den Kapitalwert einfließt. Nur das, was nach Kürzung des hälftigen Grundbesitzwerts um den Kapitalwert verbleibt und den persönlichen Freibetrag von 400.000 EUR übersteigt, unterliegt bei dieser Zuwendung der Schenkungsteuer.

Fazit: Als Fazit bleibt festzuhalten, dass der Sohn ein Einfamilienhaus erhält, und bei den Zuwendungen neben dem Kapitalwert des Nießbrauchsrechts zugunsten des Vaters bzw. zugunsten der Mutter noch zweimal den persönlichen Freibetrag von 400.000 EUR abziehen kann. Bei der Mutter bzw. Ehefrau führt die Zuwendung ihres Ehemanns in Form des hälftigen Familienheims nicht zum Verlust ihres persönlichen Freibetrags; diesen kann sie ohne Einschränkungen bei einer nachfolgenden Schenkung oder im Erbfall einsetzen.

IWW-Institut, Würzburg (16.07.2020)