Einkommensteuer

Anschaffung eines Vermietungsobjekts zwischen Angehörigen: Prüfung von anschaffungsnahem Aufwand

| Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Dies führt zu dem unschönen Ergebnis, dass an sich sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand in Herstellungskosten umqualifiziert wird. Wie anschaffungsnaher Aufwand bei einem teilentgeltlichen Erwerb (z. B. bei vorweggenommener Erbfolge) ermittelt wird, zeigt der folgende Sachverhalt. |

1. Sachverhalt

Sohn M erhält zum 1.3.19 von seinem Vater ein vermietetes Einfamilienhaus und führt das Mietverhältnis fort. Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 800.000 EUR (Grund- und Bodenanteil 20 %). M zahlt 200.000 EUR an seinen Bruder N und investiert in 2019 insgesamt 166.600 EUR (brutto) zur Sanierung von Dach und Fassade. Diese Instandsetzungskosten macht M in 2019 als sofort abziehbare Werbungskosten bei Ermittlung seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Zu Recht?

2. Lösung

Der Erwerb des vermieteten Objekts berechtigt M zur Abschreibung seiner Gebäudeanschaffungskosten. Die ihm entstandenen Instandsetzungsaufwendungen i. H. von 166.600 EUR stellen zwar dem Grunde nach sofort abziehbare Werbungskosten dar. Sie sind jedoch innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts angefallen, sodass nach den Regelungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu prüfen ist, ob sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen sind. Da es sich jedoch um einen teilentgeltlichen Erwerb handelt, ist zu beachten, dass anschaffungsnaher Aufwand nur im Zusammenhang mit dem entgeltlich erworbenen Gebäudeteil zu prüfen ist (R 6.4 Abs. 1 S. 2 EStR).

  • Prüfung der anschaffungsnahen Aufwendungen
Verkehrswert Grundstück ----------800.000 EUR
Entgelt ---------- 200.000 EUR
Entgeltlichkeitsquote ---------- 25 %
   
Anschaffungskosten Grundstück ---------- 200.000 EUR
./. Anteil Grund und Boden 20 % ---------- 40.000 EUR
Anschaffungskosten Gebäude ---------- 160.000 EUR
15 % ---------- 24.000 EUR
Instandsetzungsaufwendungen brutto ---------- 166.600 EUR
Instandsetzungsaufwendungen netto ---------- 140.000 EUR
auf den entgeltlich erworbenen Teil entfallend (25 %) ---------- 35.000 EUR

Von den Instandsetzungsaufwendungen i. H. von 166.600 EUR müssen – da es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt, die im Zusammenhang mit dem teilentgeltlichen Erwerb (zu 25 %) angefallen sind – 25 % (41.650 EUR) der AfA-Bemessungsgrundlage zugerechnet werden. Denn die Nettoaufwendungen von 35.000 EUR übersteigen den Grenzbetrag von 24.000 EUR.
Die restlichen 124.950 EUR (166.600 EUR ./. 41.650 EUR) können dagegen – da sie mit dem unentgeltlich erworbenen Teil in Zusammenhang stehen – sofort als Werbungskosten abgezogen werden, da hier die Regularien des anschaffungsnahen Aufwands nicht greifen.

IWW-Institut, Würzburg (27.07.2020)